Куда жаловаться на управляющую компанию

Что такое управляющая компания и за что она отвечает

Управляющая компания — организация, которая управляет многоквартирным домом по договору и имеет на это лицензию (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). По договору она за плату обязана выполнять работы и оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Перед собственниками она отвечает за все работы и услуги, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, и за качество коммунальных услуг (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Отсюда и поводы для жалобы: течёт крыша, не убирают подъезд, холодные батареи, не работает лифт, неверные начисления, нет ответа на заявление.

Шаг 1. Заявка или заявление в саму компанию

Закон не требует жаловаться в компанию перед обращением в инспекцию, но начинать удобно с неё: появляется дата, от которой считают бездействие. С аварией звонят в аварийно-диспетчерскую службу — она работает круглосуточно (п. 12 Правил № 416). Остальное оформляют письменным заявлением в двух экземплярах, на своём просят отметку о принятии.

На обращение компания отвечает не более 10 рабочих дней (п. 36 Правил № 416). Ответа нет или пришла отписка — идите дальше и приложите копию заявления.

Шаг 2. Государственная жилищная инспекция

• Может провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).
• Рассматривает дела о нарушении правил содержания домов и режима коммунальных услуг (ч. 1 ст. 23.55 КоАП РФ).
• Вправе обратиться в суд в защиту прав собственников и жильцов по их обращению (п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).
• Вправе через суд понудить компанию исполнить предписание (п. 6 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).

Это основной адресат. Жилищная инспекция — исполнительный орган региона, который ведёт государственный жилищный надзор (ч. 3 ст. 20 ЖК РФ); в регионах он может называться по-разному. Он проверяет, как содержат общее имущество, как предоставляют коммунальные услуги и правильно ли меняют размер платы (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).

Тот же орган лицензирует управляющие организации и контролирует соблюдение лицензионных требований (ч. 3 ст. 192, ч. 1 ст. 196 ЖК РФ). Лицензию дают на пять лет, и действует она только в своём регионе (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

Чего инспекция не делает: не взыскивает ущерб в вашу пользу и не ремонтирует сама. Жалобу подают через ГИС ЖКХ, почтой или лично. Регистрируют её в течение трёх дней, отвечают в течение 30 дней со дня регистрации (ч. 2 ст. 8, ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ).

Если квартира муниципальная

Для муниципального жилищного фонда те же требования проверяет орган муниципального жилищного контроля — уполномоченный орган местного самоуправления (ч. 4 и 5 ст. 20 ЖК РФ). Нанимателю по договору социального найма проще начать с него. Какое подразделение ведёт такой контроль, уточните в местной администрации.

Местная администрация: проверка договора управления

Об этом пути знают реже. Собственники помещений, председатель совета дома, органы управления товарищества или кооператива вправе обратиться в орган местного самоуправления, если управляющая организация не выполняет обязательства по договору управления. По такому обращению он в пятидневный срок проводит внеплановую проверку компании (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Если невыполнение условий договора подтвердилось, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня обращения созывает собрание собственников. На нём решают вопросы о расторжении договора с этой компанией и о выборе новой управляющей организации либо об изменении способа управления домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Общее собрание: сменить управляющую компанию

Если компания систематически не выполняет договор, собственники могут с ней расстаться. По общему правилу отказаться от договора управления можно не ранее чем через год с даты его заключения. Этот срок не действует, когда компания не выполняет условия договора или собственники меняют способ управления: общее собрание вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и выбрать другую управляющую организацию (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Ответы инспекции, предписания и акты пригодятся на собрании как подтверждение нарушений. Оценить работу компании помогает и годовой отчёт: его представляют собственникам в течение первого квартала за предыдущий год (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Суд: когда нужны деньги

Ущерб от залива, расходы на ремонт и компенсацию морального вреда не присудит ни инспекция, ни администрация. Их требуют претензией к управляющей компании, а при отказе — иском в суд. Основание — ответственность компании перед собственниками за содержание общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Жалоба в инспекцию и иск друг другу не мешают. Акт проверки и предписание пригодятся в суде как доказательства.

Куда идти с какой проблемой

• Прорвало трубу, пропало тепло или вода — аварийно-диспетчерская служба; если не устранили — жилищная инспекция.
• Не убирают, не ремонтируют, не отвечают на заявления — жилищная инспекция.
• Неверные начисления — заявление в компанию о перерасчёте, при отказе — жилищная инспекция.
• Компания не выполняет договор, жильцы хотят её сменить — местная администрация и общее собрание.
• Залило квартиру, испорчен ремонт — претензия компании и суд.
• Не знаете, чей это вопрос, — пишите в жилищную инспекцию. Обращение не по адресу в течение семи дней со дня регистрации перешлют по принадлежности и уведомят вас (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 59-ФЗ).