Куда и как подать жалобу на управляющую компанию

Куда жаловаться: выбор по ситуации

• Авария, протечка, засор, пропало тепло или вода — аварийно-диспетчерская служба управляющей компании. Она работает круглосуточно (п. 12 Правил № 416).
• Компания не устраняет нарушение, не убирает, не ремонтирует, не отвечает на заявления — государственная жилищная инспекция региона (ст. 20 ЖК РФ).
• Квартира муниципальная, например по договору социального найма, — орган муниципального жилищного контроля, то есть уполномоченный орган местного самоуправления (ч. 4 и 5 ст. 20 ЖК РФ).
• Нужны деньги: ущерб от залива, перерасчёт, компенсация морального вреда — претензия управляющей компании, затем суд. Инспекция деньги не взыскивает.

Если написать в орган, который жилищными вопросами не занимается, обращение в течение семи дней со дня регистрации перешлют по принадлежности и уведомят вас (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 59-ФЗ). На практике такие жалобы приходят в ту же жилищную инспекцию, только позже. Быстрее писать в неё сразу.

Сначала — заявка в управляющую компанию

Закон не обязывает жаловаться в компанию до обращения в инспекцию. Но заявка фиксирует дату и суть нарушения — без неё инспекции сложнее проверить ваши слова.

Заявку в аварийно-диспетчерскую службу подают по телефону или лично. Её обязаны зарегистрировать в журнале или в автоматизированной системе учёта (п. 17 Правил № 416). Запишите номер заявки, время и фамилию сотрудника. Аварийные повреждения систем водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения локализуют не более чем за полчаса с момента регистрации заявки, засор канализации устраняют в течение двух часов (п. 13 Правил № 416).

Если проблема не аварийная, подайте письменное заявление в двух экземплярах и попросите отметку о принятии на своём. На обращение компания отвечает не более 10 рабочих дней (п. 36 Правил № 416), на жалобу о качестве коммунальных услуг — в течение 3 рабочих дней (подп. «к» п. 31 Правил № 354). Не ответили или отказали — это довод для инспекции.

Что проверяет жилищная инспекция

• Содержание общего имущества: крыши, подвалы, подъезды, лифты, двор.
• Качество и режим коммунальных услуг: отопление, вода, электричество.
• Правила изменения платы, когда услуги оказаны плохо или с перерывами.
• Работу самих управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов.

Всё это — предмет государственного жилищного надзора (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ). Надзор ведут уполномоченные органы исполнительной власти регионов (ч. 3 ст. 20 ЖК РФ), поэтому называться они могут по-разному; чаще всего это государственная жилищная инспекция. Точное название и адрес — на сайте правительства вашего региона.

Те же органы ведут лицензионный контроль за управляющими организациями (ч. 1 ст. 196 ЖК РФ) и рассматривают дела о нарушении правил содержания домов и режима коммунальных услуг (ч. 1 ст. 23.55 КоАП РФ). По итогам проверки инспекция может выдать предписание об устранении нарушений (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ), а по обращению жильцов — пойти в суд в защиту их прав (п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).

Как подать жалобу в жилищную инспекцию

• Онлайн через ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Вход — по учётной записи Госуслуг. Текст вставляют в форму обращения, фото и документы прикладывают файлами. После отправки проверьте в личном кабинете, что обращение зарегистрировано.
• Через электронную приёмную инспекции, если она есть на сайте вашего региона. Порядок тот же.
• Почтой: заказное письмо с уведомлением о вручении на адрес инспекции.
• Лично: два экземпляра, на своём попросите отметку о принятии с датой. Часы приёма уточните в самой инспекции.

В электронной жалобе обязательно укажите фамилию, имя, отчество и адрес электронной почты либо используйте адрес личного кабинета на портале — туда придёт ответ (ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 59-ФЗ). Бумажную жалобу подпишите и поставьте дату (ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 59-ФЗ). Госпошлины нет: обращения рассматривают бесплатно (ч. 3 ст. 2 Федерального закона № 59-ФЗ).

Что указать в жалобе

• Название инспекции, ваши фамилия, имя, отчество и адрес для ответа.
• Адрес дома, номер квартиры, название и ИНН управляющей компании — они есть в квитанции.
• Что нарушено и с какого дня. Конкретно: где течёт, сколько дней не убирают, какая температура в комнате.
• Куда вы уже обращались: даты и номера заявок, дата заявления, ответ компании.
• Просьбы: провести проверку, выдать предписание, решить вопрос об ответственности, сообщить о результатах.
• Приложения: фото и видео с датой, копии заявлений, акты, квитанции.

Жалобу могут подписать несколько жильцов: закон допускает коллективные обращения (ч. 1 ст. 2 Федерального закона № 59-ФЗ). Текст по своей ситуации можно составить у нас: опишите проблему — получите жалобу со ссылками на ЖК РФ и правила содержания дома в Word и PDF.

Что будет после подачи

• Регистрация — в течение трёх дней с момента поступления (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 59-ФЗ).
• Рассмотрение — 30 дней со дня регистрации. В исключительных случаях срок продлевают не более чем на 30 дней и уведомляют вас (ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ).
• Ответ — на почтовый или электронный адрес, который вы указали в жалобе.

Проводить ли проверку, решает инспекция. На практике она может запросить у компании документы, выйти на осмотр или ограничиться предостережением. Если нарушение подтвердится, компании выдают предписание с требованием его устранить (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ) и могут оштрафовать: за нарушение правил содержания домов организации грозит штраф от 40 000 до 50 000 рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).

Когда нужен суд, а не инспекция

Инспекция заставляет компанию устранить нарушение, но деньги жильцу не присуждает. Ущерб от залива, расходы на ремонт и компенсацию морального вреда требуют претензией к управляющей компании, а при отказе — иском в суд. Основание — её ответственность перед собственниками за содержание общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил № 491).

Перерасчёт платы за содержание жилья тоже начинается с компании: заявление подают ей письменно или устно в течение 6 месяцев после нарушения, и его обязаны зарегистрировать (п. 8 Правил изменения размера платы, утв. постановлением Правительства РФ № 491). Откажут — жалуйтесь в инспекцию: соблюдение этих правил входит в предмет жилищного надзора (п. 5 и 6 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).

Жалоба и претензия друг другу не мешают. Акт проверки и предписание инспекции пригодятся в суде как доказательства.