Как делится квартира в ипотеке при разводе: взятая в браке и до брака

Ипотека взята в браке: квартира общая

Всё, что куплено в браке на общие доходы, — совместная собственность, на чьё бы имя оно ни было приобретено (п. 2 ст. 34 СК РФ). Кредитные деньги и платежи по ипотеке из зарплат тоже считаются общими, поэтому второй супруг имеет право на квартиру, даже если он не заёмщик и не указан в выписке из ЕГРН.

Доли при разделе по общему правилу равны (п. 1 ст. 39 СК РФ). Суд может отступить от равенства, например исходя из интересов несовершеннолетних детей (п. 2 ст. 39 СК РФ), но это право суда, а не правило для всех семей с детьми.

Если первоначальный взнос заплатили из личных денег одного супруга — скажем, от продажи его добрачной квартиры или из подаренных ему средств, — эту часть на практике исключают из раздела. Доказывать происхождение денег придётся тому, кто на это ссылается (ст. 56 ГПК РФ).

Что происходит с долгом перед банком

Ипотечный кредит, взятый на покупку общей квартиры, — общий долг. При разделе его распределяют пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 СК РФ): при равных долях — пополам.

Банк в таком деле — третье лицо (ст. 43 ГПК РФ). На практике суд не меняет условия кредитного договора и не переводит долг на другого супруга без согласия банка: заёмщик для банка остаётся прежним, а между супругами суд признаёт долг общим. Квартира при этом остаётся в залоге до полного погашения.

Если после расставания ипотеку платит один, он вправе требовать со второго компенсацию его части платежей. Сохраняйте выписки и квитанции с датами.

Квартира куплена в ипотеку до брака

Имущество, которое принадлежало супругу до брака, — его собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ). Если квартира оформлена на одного супруга до свадьбы, второй не становится её совладельцем только потому, что в браке платили ипотеку.

Но платежи, внесённые в браке из общих доходов, — общие деньги. На практике второй супруг требует компенсацию половины этих платежей, реже суды признают за ним долю, соразмерную выплаченному в браке. Практика здесь неоднородная.

Отдельное правило — для вложений, которые значительно увеличили стоимость квартиры: капитального ремонта, реконструкции, переоборудования. Тогда суд может признать добрачную квартиру общей (ст. 37 СК РФ). Обычный косметический ремонт под это правило, как правило, не подпадает.

Материнский капитал и доли детей

Если в покупке участвовал материнский капитал, закон о нём обязывает оформить доли в квартире на детей. Доля, уже оформленная на ребёнка, — его собственность: родители прав на имущество ребёнка не имеют (п. 4 ст. 60 СК РФ). Между супругами делят только их часть квартиры.

Как считать доли детей, если обязательство ещё не исполнено, зависит от суммы капитала, стоимости квартиры и того, какие деньги были общими, а какие личными. Такой иск мы советуем показать юристу.

Семейная и военная ипотека

Семейная ипотека — это льготная программа кредитования, а не особый вид собственности. Квартиру делят по тем же правилам, что и при обычной ипотеке. Сохранятся ли льготные условия после развода и кто сможет остаться заёмщиком, решает банк по условиям программы — спросите об этом в банке до подачи иска.

По военной ипотеке практика неоднородная. Спор идёт о том, считать ли средства накопительно-ипотечной системы выплатой специального целевого назначения, которая в общее имущество не входит (п. 2 ст. 34 СК РФ). Часть, оплаченную из общих доходов, делят. Такой случай лучше показать юристу.

Что делать с ипотекой при разводе

• Договориться и разделить квартиру соглашением. Оно должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Если меняются доли или заёмщик, заранее согласуйте это с банком.
• Оставить квартиру одному. Тот, кто получает квартиру, выплачивает второму компенсацию (п. 3 ст. 38 СК РФ) и продолжает платить кредит. Банк может предложить переоформить кредит на него — это решение банка.
• Продать квартиру с согласия банка, погасить долг и поделить остаток.
• Разделить через суд. Суд определит доли каждого и признает долг общим, если договориться не получилось.

Куда подавать иск и сколько стоит

Иск о разделе квартиры подают в суд по месту её нахождения (ст. 30 ГПК РФ). При цене иска до пятидесяти тысяч рублей дело рассматривает мировой судья, выше — районный суд (ст. 23, 24 ГПК РФ). Госпошлину считают от цены иска (подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

После развода на раздел есть три года исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). В браке делить можно в любое время.

Мы составляем иск о разделе имущества с ипотечной квартирой: с банком как третьим лицом, требованием определить доли и признать долг общим.